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花旗大厦单价12万出售无人接盘

  • 发布时间:2017-06-19 01:09   来源:admin

     
     以5200美元/平方米的价格买入,仅6年左右时间,陆家嘴甲级写字楼花旗银行大厦的个别业主方喊出了12万元/平方米的抛出价,价格翻了3倍。
     商报记者了解到,或因12万元/平方米的叫价实在太高,从今年3月份开始挂牌到现在,该大楼相关挂牌物业始终没有成功找到合适的接盘者。
      6年时间价格上升近3倍
     商报记者近日在某二手商业地产网站上发现,陆家嘴花旗银行大厦低区楼层分别有一个整层和一个半层的楼面在挂牌叫卖,报价高达12万元/平方米。记者随即采访了负责该物业挂牌出售业务的某中介公司业务员徐先生,并进行了现场探访。
     作为陆家嘴金融贸易区一个地标性建筑,带有醒目花旗?穴Citibank?雪标记的45层大厦位于浦东香格里拉酒店旁边,是临黄浦江第一排江景位置的涉外顶级写字楼。据了解,在2002年底该大厦破土动工之际,花旗集团便与开发商——上海巴鼎房地产发展公司签订了购买冠名权的协议,并在不久之后以购买其中8层楼面的代价获得“花旗银行大厦”冠名权。
     而目前网上叫卖的物业分别位于花旗银行大厦的5楼和7楼,其中5楼的楼面是整层出售,面积2664平方米,单价12万元/平方米,折合总价约3.2亿元;而该大厦7楼则有半个层面出售,面积约1330平方米,单价为11.8万元/平方米,总价大致为1.57亿元。
     “这两个层面的业主方,并不是个人买家,5楼楼面所属企业是江苏常州某民营企业,而7楼整个层面则属于一家名为“德国温启“的外资贸易公司,目前该德国公司仅出售半个层面,另外半个层面仍然留作自用。”相关知情人士向记者透露,上述两个公司都是在花旗银行大厦2004年底大业主开盘时买入的,当时的买入价大致在5200美元/平方米,约合人民币4万元/平方米不到。
     所以,6年左右时间里,两位业主方买入和卖出价之间房价已上涨3倍,“按照半层1300平方米的面积来看,7楼的德国企业入场仅支付676万美元左右,折合人民币5400多万元,现在卖出总价已整整高出一个多亿。”
     周边写字楼6万左右单价成交
     据了解,这两个业主方均已通过沪上多家中介或代理机构寻找接盘者。“但12万元/平方米价格太高,很难找到合适的购买者,从今年3月份到现在只是喊价,没有成交。”徐先生介绍称,“也有不少客户跑来看房子,但是都嫌太贵了,转而跑去买周边价格低很多的写字楼,比如,这几个月陆家嘴地区中银大厦就成交了3个整层,单价6.5万元/平方米,而人保大厦也有3个层面整体转让成功,单价在5.8万元/平方米左右。”
     “目前在陆家嘴,市面上叫卖的二手甲级写字楼,高一点的报价仅在7万-8万元/平方米,而花旗银行大厦物业高达12万元/平方米的叫价水平,可以算是目前整个上海售价最高的写字楼了。”上海乘星行总经理李骁分析,这一喊价确实高得出人意料,按照整层楼面或者半层出售,牵涉到的总价款金额很大,对接盘者资金实力要求太高,因而这么长时间里没有成交也可以理解。
     从出租回报率角度看,按照目前该大厦租金每天8.5-10元/平方米的水平计算,12万元/平方米的单价投资水平,至少要30年左右的出租收益才能基本收回成本。一般写字楼大宗交易中,接盘的投资机构都期望“至少可以得到7个百分点的毛收益率或者5个百分点的净收益率,显然,此宗挂牌物业难以达到。”李骁说,接盘者的风险很大。
     对此,德国温启公司某工作人员在回答商报记者现场采访时解释称,“挂牌出售花旗银行大厦这样地段的超甲级写字楼,我们一般都不愿意和客户谈什么出租回报率,没有太大的必要。一个理由是,地标性大厦的挂牌物业“僧多粥少“,目前至少在陆家嘴就没有多少这样的超甲级写字楼挂牌出售,很多客户想买也买不到;其次,在陆家嘴这样的地段,我们认为物业的价值,主要还是依靠这栋楼和这个地区的涨价空间,尤其是在近期浦东“十二五“规划这个大背景下。”
     陆家嘴金融贸易区仍是浦东地区今后发展的焦点之一,该区域将进一步发展成为上海以至中国大陆的最重要写字楼市场。至2014年,陆家嘴金融贸易区的范围将扩大至31.78平方公里,甲级写字楼的楼面将增至135万平方米,占整个全上海市的35%。随着中国金融市场的发展愈趋成熟,更多国内外的银行机构、财团和跨国公司将会视陆家嘴地区的写字楼作为其落户上海的首选。
     或以股权交易来躲避高税费
     “近期,外资机构在内地房地产市场的大宗交易越来越频繁。”香港高银国际有关负责人透露,在上海商业物业投资回报率继续持稳,保险公司投资房地产行业解冻的背景下,许多投资者出于对国内保险公司购买需求的预期,正重新开始积极寻找投资机会。事实上,随着国外投资者积极寻求投资机会,外资基金正在重回市场。由于沪上可供整层或者整栋出售的优质物业数量有限,因而像花旗银行大厦这样的物业,或许已经开始引起多方投资机构的强烈兴趣。而且,上海目前的甲级写字楼租金正处于明显上升的阶段。
     “如果你觉得价格太高,其实还有另外一种办法操作。”花旗大厦两个楼面的中介经纪人徐先生称,“虽然5楼那家企业还没表态,但是7楼的德国温启已经明确表示,可以通过股权转让方式来进行事实上的物业转让,这样楼面单价可以便宜一些——不到10万元/平方米,而且买卖双方都能“省钱“”。
     商报记者通过简单计算发现,通过股权转让方式,出售方确实可以省下不少钱。按目前国家有关政策,商业地产交易时,除了营业税、企业所得税等税种外,还需交纳更大额的土地增值税。据了解,商业地产转让时的土地增值税,一般按转让物业的土地增值额的高低实行四级累进税率,即按照增值额超过项目成本的比例不同,分为30%、40%、50%和60%等四种税率:其中,增值额未超成本金额50%的交易,土地增值税的税率为30%;增值额超过50%、未超过100%的,税率为40%;增值额超过100%、未超过200%的,税率为50%;增值额超过成本200%的,税率高达60%。而花旗大厦的两个挂牌的“增值额”看似都超过买入成本的100%?熏所以,其土地增值税的税率可能均高达50%以上。
     加上其他各项税收,花旗银行大厦的业主方需要为交易交纳的税费可能高达出售总价的55%甚至更高。比如,以售价1.57亿元的物业为例,交易时卖方需要支付的各种税费加起来或许超过8000万元。
     难怪行业内有一种说法:商业地产交易可谓是“酱油贵过鸡”,这也使得通常情况下,大宗商业地产交易的换手率较低。毕竟,对短炒客来说,就算物业有增值,但扣除交易税费,其获得的回报率相对较低。也正因如此,商业地产投资通常需要通过长期放租来获利,在收租5—10年后才会卖出,这和住宅投资讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。
     另一方面,如果通过股权转让来完成物业转让,花旗银行大厦这两个业主可省去巨额交易税费,至少业主方可以获得远高于按产权交易的利润水平。不过对于接盘者来说,在可以减少数千万元税收的同时,需要对业主方进行周详的背景调查,以免卖家公司有其他隐形债务而导致风险骤增。
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